בלוג המקצוענים

התפוצצות בועה או תיקון טכני – מה באמת קורה בשוק הדיור בימים האלה, ומה צפוי בהמשך? האם מחירי השכירות יורדים כמו מחירי הקנייה, ואם לא אז מדוע? תשובות לכמה שאלות בוערות.

על רקע הפרסומים הרבים ותחושת הבלבול המסוימת, החלטנו להשיב לשאלות שאולי גם אתם שאלתם את עצמכם. לא, לא על הכל יש תשובות. בכל אופן, ליקטנו קישורים לכמה מהפרסומים היותר חשובים לדעתנו, ומהם מצטיירת תמונה פחות או יותר ברורה.

מה ירד ובכמה?
הנתונים של השמאי הממשלתי שפורסמו אתמול (א') ועוררו הדים, מצביעים על ירידה ארצית בשיעור ממוצע של 1.2 אחוז במחירי דירות 4 חדרים, במהלך הרבעון השלישי של השנה (יולי-ספטמבר) בהשוואה לרבעון הקודם.

מאחורי הממוצע מסתתרים מספרים מענייים יותר, כמו ירידה של 3-4% בבאר-שבע, בת-ים ומודיעין, וצניחה של 6% בתל-אביב, אבל גם עלייה של 2 אחוז בחיפה ובירושלים.

מדדים שונים מצביעים על כך שמחירי הדירות המשיכו לרדת גם באוקטובר.

אפשר חוות דעת נוספת?
נתוני השמאי הממשלתי מצטרפים לשורה ארוכה של אינדיקציות לכך ששוק הדירות לקנייה נקלע לשפל עמוק בביקושים, וכי חל היפוך מגמה גם במחירים (ראו למשל "מהפך: מחירי דירות יד שנייה צנחו ב-4%").

על רקע החשש מפני משבר כלכלי עולמי וממיתון ואף ממלחמה אזורית, אפשר לראות בשולי השוק ירידות מחירים חדות יותר. » להמשך: סדר בבלאגן: מה קורה למחירי הדיור?

ירידות המחירים מתפשטות: לא רק דירות לקנייה אלא גם דירות להשכרה ואפילו בתל-אביב. למרבה הצער, מדובר בתהליך איטי. המחירים כבר לא עולים אבל הם עדיין גבוהים. בעלי הדירות פחות שאננים, אבל גם לא להוטים להוריד מחירים. ובכל זאת: יש סיבות לשוכרים להיות אופטימיים.

השפעות המחאה, השינוי באווירה הצרכנית, החשש מפני משבר כלכלי עולמי ובעיקר הציפיות לירידות מחירים משמעותיות, מורגשים היטב בענף הדיור, או אם לדייק – בשוק הדירות לקנייה.

החודשים יולי-ספטמבר 2011 הוגדרו בתקשורת בתור "הרבעון החלש מאז 2002" – במהלך הקיץ ירד הביקוש לדירות בכ-30 אחוזים, ואחרי קיפאון או ירידות קלות, החודש (נובמבר) כבר אפשר לראות ירידות מחירים מובהקות (ראו הידיעה "מהפך: מחירי דירות יד שנייה צנחו ב-4%").

בשוק השכירות, לעומת זאת, המגמות נראות פחות מובהקות ולעיתים אף סותרות – עליות בישובים מסוימים וירידות באחרים, עליות או ירידות קלות מאד בכל הישובים, ירידות בשכירות לדירות גדולות וקיפאון בקטנות, וכיוצא בזה. ישנם גם "מומחים" שמנבאים עליות במחירי השכירות, כביכול בגלל שהשכירות היא מוצר תחליפי לקניית דירה (יש עוד גורם או שניים שמשפיעים…).

הכותרות מבלבלות לעיתים, אבל רובן מצביעות באותו כיוון. מדד גלובס-הומלס שפורסם אתמול (א') הצביע על ירידות מחירים קלות באוקטובר ברוב חלקי הארץ, לא רק במחירי קנייה אלא גם במחירי השכירות. זה אחרי שמדד נדלינסט לחודש ספטמבר הראה, ש"גוברות ירידות מחירי השכירות".

המחירים יורדים, אבל לאט

אז האם הירידות "קלות" או "גוברות"? האם הייתה ירידה במחירים ועכשיו ישנה התייצבות? אין ספק: השוק מורכב ומבלבל ואיש לא יודע לומר מה קורה בו בדיוק. מה שברור הוא שהמגמה הכללית, גם כאן, היא בסופו של דבר בכיוון למטה – מחירי השכירות יורדים.

בחלק מהמקרים מגמות סותרות לכאורה הן בעלות מקור משותף שניתן לזהות. לדוגמא, מוסף ממון של ידיעות דיווח לאחרונה על נדידה של שוכרים מתל-אביב לישובי השרון (הרצליה, רעננה, רמת השרון וכפר-סבא). התוצאה: עלייה של כמה אחוזים במחירי השכירות בהרצליה לצד ירידה (אולי בלתי מורגשת בגלל הבדלי הגודל) במחירי השכירות בתל-אביב.

אגב – זהו עוד חיזוק לטענה כי המוקד של משבר הדיור הוא בתל-אביב, והיא "מייצאת" אותו לערים השכנות ולפריפריה. ומצד שני, בשוק רווי אינטרסים כזה כל נתון צריך להתקבל בחשד. במיוחד נתונים על מחירי שכירות, שמתקבלים בעיקר ממתווכים – אנשים שיש להם לכאורה אינטרס ברור לנפח.

כדאי גם להביא בחשבון שכל עלייה או ירידה במחירי דירות היוקרה, עשויה לעוות את התמונה המתקבלת ביחס לשוק כולו. בדיוק כמו שהשכר הממוצע במשק לא אומר שום דבר, וכמו שמשכורת של בכיר אחד יכולה להעלות את הממוצע של אלף עובדים.

כמו כן, קשה להפריז בחשיבות של ההשפעות העונתיות. למשל, הירידה האופיינית בביקושים בעונת הסתיו, אחרי פתיחת שנת הלימודים האקדמית שהיא הכוח המניע הבולט מאחורי שוק השכירות באזורי הביקוש.

דיווח מהשטח: מחירי השכירות בתל-אביב

מה באמת קורה בשטח? בניסיון להבין, פנינו לכמה מחפשי דירות נמרצים ומנוסים שחיפשו לאחרונה דירות להשכרה בתל-אביב והסביבה, וביקשנו פידבק. ריכזנו את תובנותיהם והתרשמויותיהם, הצלבנו ויצרנו את הרשימה הזו:

• ככלל – יש מגמת שיפור. אחד מהאנשים עמם דיברנו הגדיר את המצב כ"כואב אבל פחות". המחירים עדיין גבוהים ואין הרבה דירות טובות, אבל גם אין תורות ארוכים ליד כל דירה פנויה ורוב בעלי הדירות (אם כי לא כולם) פחות שאננים.
• היצע הדירות גדול יותר, אם כי בשלב זה נראה שחלק גדול ממנו מורכב מדירות פחות אטרקטיביות שלא הושכרו במהלך הקיץ. מסורתית, קיץ שמסתיים עם עודף של דירות דוחף את המחירים כלפי מטה, אבל לא בין לילה.
• זמן ההשכרה של דירה (כלומר, הזמן מרגע שהיא מפורסמת ועד שהושכרה) ארוך יותר מבשנים קודמות, ואפשר לראות בבירור שהדירות הפחות טובות נשארות בלוחות – הן אינן מושכרות והמודעות שלהן ממשיכות להתעדכן.
• אפשר לראות יותר דירות משופצות ובאופן כללי קצת יותר השקעה בדירות. באזורים בהם יש דירות חדשות שנבנו להשכרה אפשר לראות שגם בדירות ישנות הופיעו פתאום מזגנים חדשים או אפילו עשו שיפוץ.
• אפשר למצוא בלוחות יותר דירות עם תאריך כניסה עתידי של מספר שבועות, משהו שכמעט לא היה קיים בשנים קודמות. כל השאר "מיידי", אולי בגלל שבעלי דירות חיכו לרגע האחרון והופתעו לגלות שהדירות מושכרות פחות בקלות.
• אחד השוכרים אמר לנו: "בעלי הדירות מתחילים להבין שהכללים השתנו, אבל כל אחד בקצב שלו. יש כאלה שממש נראים לחוצים ויש כאלה שעדיין 'חיים בסרט' ומבקשים סכומים לא הגיוניים".
• דיירים קיימים בדירות עדיין מדווחים שהם עוזבים כי בעלי הדירה רצו להעלות את דמי השכירות. חלק מהם עוזבים את העיר, אחרים מצאו עיסקאות אטרקטיביות וחלק גדול עדיין מחפשים.

[ עדכון, 14:00. בצהריים פורסמו נתוני הלמ"ס לפיהם חלה צניחה של 43% במכירת דירות בתל-אביב בספטמבר (גלובס). אתר עיתון הארץ פרסם ידיעה תחת הכותרת "בועת הדיור מתפוצצת?". ]