סדר בבלאגן: מה קורה למחירי הדיור?
התפוצצות בועה או תיקון טכני – מה באמת קורה בשוק הדיור בימים האלה, ומה צפוי בהמשך? האם מחירי השכירות יורדים כמו מחירי הקנייה, ואם לא אז מדוע? תשובות לכמה שאלות בוערות.
על רקע הפרסומים הרבים ותחושת הבלבול המסוימת, החלטנו להשיב לשאלות שאולי גם אתם שאלתם את עצמכם. לא, לא על הכל יש תשובות. בכל אופן, ליקטנו קישורים לכמה מהפרסומים היותר חשובים לדעתנו, ומהם מצטיירת תמונה פחות או יותר ברורה.
מה ירד ובכמה?
הנתונים של השמאי הממשלתי שפורסמו אתמול (א') ועוררו הדים, מצביעים על ירידה ארצית בשיעור ממוצע של 1.2 אחוז במחירי דירות 4 חדרים, במהלך הרבעון השלישי של השנה (יולי-ספטמבר) בהשוואה לרבעון הקודם.
מאחורי הממוצע מסתתרים מספרים מענייים יותר, כמו ירידה של 3-4% בבאר-שבע, בת-ים ומודיעין, וצניחה של 6% בתל-אביב, אבל גם עלייה של 2 אחוז בחיפה ובירושלים.
מדדים שונים מצביעים על כך שמחירי הדירות המשיכו לרדת גם באוקטובר.
אפשר חוות דעת נוספת?
נתוני השמאי הממשלתי מצטרפים לשורה ארוכה של אינדיקציות לכך ששוק הדירות לקנייה נקלע לשפל עמוק בביקושים, וכי חל היפוך מגמה גם במחירים (ראו למשל "מהפך: מחירי דירות יד שנייה צנחו ב-4%").
על רקע החשש מפני משבר כלכלי עולמי וממיתון ואף ממלחמה אזורית, אפשר לראות בשולי השוק ירידות מחירים חדות יותר.
Bizportal ציטט היום (ב') מתווך שטוען שברמת-גן ירידת המחירים עומדת על כ-20 אחוז (רמת-גן לא נכללה בסקר של השמאי הממשלתי). גם TheMarker הציג לאחרונה מספר דוגמאות נקודתיות לירידות מחירים משמעותיות (ראו למשל: "מחירי הדירות ירדו ב-9%").
יש גם דעות אחרות?
בבנק ישראל אומרים ש"עדיין מוקדם להעריך אם מדובר בשינוי במגמה למרות שיש גורמים הצפויים להמשיך לפעול להתמתנות מחירי הדירות בשנה הקרובה".
וישנם גם אנשים כמו דרור מרמור, עורך הנדל"ן של גלובס, שפסימיים לגבי המשך הירידות. מרמור טוען שכל עוד המדינה לא תיצור תנאים נוחים לבנייה מואצת על קרקע זולה, ירידות המחירים ימשיכו להיות מינוריות.
מרמור מאשים את הממשלה, משרד האוצר, ראשי הערים וגורמים נוספים, שהם לא באמת רוצים להגדיל את ההיצע ולהוריד את המחירים. הוא מגדיר את הבעיה כ"ממשלה אימפוטנטית שהסופר-טאנקר שהבטיחה מתגלה כפייפר שלא מצליח להתרומם מהקרקע".
אז יש או אין ירידת מחירים?
יש, אבל היא קטנה בהשוואה לירידה החריפה בביקושים, ודיווחים על אירועים חריגים כמו צניחה של 43% במכירת דירות (בתל-אביב בספטמבר).
בעלי העניין בענף הנדל"ן טוענים שזה סימן שהמחירים לא באמת יכולים לרדת משמעותית. מנגד, טוענים רבים שהקבלנים פשוט ייאלצו בסוף להוריד את המחירים – זה רק עניין של זמן.
האם יש אופק לירידה נוספת במחירים?
בראיון ללירן סהר מ-Bizportal, אמר השמאי הממשלתי טל אלדוריטי, בין השאר: "הדהירה קדימה הבלתי נתפסת של קטר הנדל"ן נעצרה וייתכן ונראה ירידה משמעותית יותר ברבעון הבא. ניכר כי הקבלנים תקועים עם דירות ולא לכולם יש הון עצמי בלתי מוגבל…".
מה מעכב ירידה נוספת במחירי הדירות?
אלדוריטי אומר בראיון, כי המצב הוא של "מי ימצמץ ראשון". אם רוכשי הדירות יצליחו להתאפק ולא לקנות אזי המחירים ירדו משמעותית, כי לקבלנים אין אורך נשימה בלתי מוגבל ובסופו של דבר הם ייאלצו למכור גם במחירים נמוכים מכפי שהתכוונו.
ומה עם מחירי השכירות?
גם בשוק השכירות המגמה הכללית היא של ירידת מחירים, אבל בצורה פחות מובהקת. בעלי דירות התרגלו להעלות מחירים בכל שנה או שנתיים, וכך ניתן לראות "מגמה מעורבת" של עליות לצד ירידות מחירים, כשלעיתים בעלי דירות מתחילים במחיר גבוה ואז מורידים.
מסורתית, שוק הדירות להשכרה עוקב אחרי המגמות בשוק הדירות לקנייה. בטווח הבינוני והארוך השינוי במחיר משפיע על התשואה ודרכה על גובה השכירות. בטווח הקצר, לעומת זאת, החוסר במידע והעובדה שרוב השחקנים בשוק הם לא משקיעים מקצועיים, גורמים לתהליכי שינוי איטיים ומייצרים מגמות סותרות.
הרחבנו על כך בפוסט הקודם, "כואב אבל פחות: מחירי השכירות, סתיו 2011".
עוד על המחבר ב-Google+