דברים שוועד הבית לא מספר לכם
בדירה הקודמת בה גרנו, החברה שלי ואני, נעשיתי בעל כרחי למומחה לא קטן לענייני וועד בית. הכל יחסי כמובן – אני מניח שישנם כמה עורכי-דין שמתמחים בדיני מקרקעין שמבינים יותר ממני. בכל אופן, אני מאחל לכם שלא תצטרכו להבין בנושא הזה כמוני, אבל רק למקרה שתצטרכו – הפוסט הזה כולל כמה טיפים והפניות שימושיות.
ראשית, אין דבר כזה "ועד בית". ישנה "נציגות הבית המשותף" כפי שהיא מוגדרת בחוק המקרקעין ובתיקון לפרק ו' של חוק המקרקעין. בסך-הכל המידע הרלוונטי בחוקים האלה הוא פשוט להבנה בדרך-כלל, כך שכדאי מאד לקרוא או להדפיס ולשמור בצד למקרה הצורך. הנ"ל מציבים כמה סייגים והנחיות להתנהלות של הנציגות – שכאן נקרא לה, לצורך הדיון, בשם המקובל: "הוועד". אבל לפני הכל, נציגות אמורה לפעול לפי תקנון מוסכם שאושר על-ידי אסיפת דיירים, ואם אין כזה אז לפי התקנון המצוי. אם אתם רוצים את ה-Basics אז הם שם.
וועד בית נבחר באמצעות אסיפת דיירים, שנעשית חוקית ברגע שיש בה רוב של בעלי דירות – אבל גם אז סמכויותיה אינן בלתי מוגבלות, וסמכויות הנציגות הן מצומצמות ומוגדרות מאד.
החוק מבחין בין שני סוגים של "רכוש" בבית המשותף, רכוש פרטי ורכוש משותף. לכל בעל דירה (שימו לב שזה לא כולל דיירים בשכירות) יש חלק ברכוש המשותף, שעומד ביחס ישיר לחלק של שטח הרצפה בדירה שלו מסך שטח הרצפה של כל הדירות בבית. כלומר, אם אתם בעלי דירה בגודל של 50 מ"ר והגודל הממוצע של הדירות האחרות בבניין הוא 75 מ"ר, אז יהיו מקרים בהם זכות ההצבעה שלכם תהיה קטנה בשליש. ומצד שני, אתם גם חייבים בדמי ועד קטנים בשליש משאר בעלי הדירות.
אז מדוע ברוב הבניינים כולם משלמים אותו הדבר? או בגלל בורות או בגלל שזה מה שאומר התקנון המוסכם. תקנון מוסכם נקבע ועובר שינויים, רק בהסכמת רוב מיוחס של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין. בכל אופן, בעניינים שקשורים לזכויות הקבועות בחוק, כמו תשלום מיסי וועד זהים או שונים, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. במילים אחרות: אתם לא חייבים להסכים, ואם אתם מסכימים לשלם כמו כולם תמיד מותר לכם להתחרט (אבל לא רטרואקטיבית).
מתי נדרשת הסכמה של כולם ומתי לא? ובכן, דוד שמש אפשר להתקין ללא הסכמת שאר בעלי הדירות, ובלבד שמקבלים אישורים מתאימים מהעירייה. בהגבלות מסויימות, יכולים שני-שלישים מבעלי הדירות להחליט באסיפת דיירים על התקנת מעלית. אם יש אדם עם מוגבלות בבית, אפשר ליצור עבורו התקני נגישות שונים, עם או בלי הסכמת בעלי דירות אחרים, ובלבד שזה נעשה לפי תוכנית שמאושרת בעירייה ותוך פגיעה מינימלית בשאר בעלי הרכוש המשותף.
בשאר המקרים, החלוקה די ברורה: תפקיד הוועד הוא לשמור על המבנה ולתחזק אותו באופן שוטף, וזה כולל ניקיון, גינון בסיסי, תיקון או זיפות גג וכיוצא באלו משימות תחזוקה שוטפות שמטרתן לשמור על הקיים ולא ליצור חדש. לעומת זאת, כל שינוי משמעותי ברכוש המשותף או אפילו הפרטי (!), כגון הרחבת הדירה או נטיעת עץ פרי בחצר, דורש אישור מיוחד באמצעות אסיפת דיירים.
שימו לב שמשימת תחזוקה שוטפת יכולה להיות, למשל, פתיחת סתימה בביוב המשותף. כדי לבצע תיקון כזה הוועד יכול להשתמש בכסף שבקופת הוועד. כאשר מדובר במשימות תחזוקה מורכבות ונדירות יותר, כמו החלפה של כל צנרת הביוב של הבית, נדרשת החלטת אסיפה ברוב רגיל (אבל – על-פי רוב ובהתאם לחוזה השכירות כמובן – אלו הוצאות שחלות על בעלי דירות ולא על דיירים בשכירות).
כאשר, למשל, בעלי דירות הקרקע רוצים להרחיב את דירותיהם לתוך החצר, עליהם לקבל את אישור מי שבידיהם שלושה-רבעים מהדירות או שני שלישים מהרכוש המשותף. אם השינוי עשוי לפגוע בדירה אחרת או לשנות את ערכה (ומעשית, זה כמעט תמיד המצב, או כמעט תמיד אפשר לטעון שכך המצב) נדרשת הסכמת בעל הדירה. מעשית, כמעט כל שינוי משמעותי בבית דורש הסכמה של כל בעלי הדירות.
התקשרות עם ספקי שירות קבועים (גנן למשל) דורשת "רוב" של חצי. התקשרות עם חברת אחזקה שתחליף למעשה את הוועד, דורשת שני-שלישים.
על הנציגות לנהל ספרי חשבונות ולזמן אסיפת דיירים פעם בשנה לפחות. באסיפות, יש להציג את ספרי החשבונות ודו"חות כספיים חצי-שנתיים. בעלי דירות רשאים לעיין בנ"ל בכל עת סבירה.
שליש מבעלי הדירות יכולים לדרוש כינוס אסיפה, גם אם הנציגות לא רצתה בה. הודעה על אסיפה צריכה להיות מוצגת במקום בולט ארבעה ימים לפני כינוס האסיפה. אם הגיע מספר קטן של בעלי דירות, אפשר לדחות את האסיפה למועד מאוחר יותר באותו יום ולכנס שוב בכל מספר של אנשים. החלטות האסיפה צריכות להירשם בספר מיוחד ויש לנהל פרוטוקול של האסיפה.
בפוסט הבא בנושא, שיפורסם במהלך השבועות הקרובים, נדבר על מצב שבו נציגות או אסיפה מקבלות החלטה לא חוקית או כזו שבעלי דירות מסויימים רוצים לערער על חוקיותה.
עוד על המחבר ב-Google+
לא משנה מה קורה, חייבים שיהיה ביטוח בחדר המדרגות. זה לא עולה הרבה ויכול למנוע תביעה של מישהו שנפל ונפגע בחדר המדרגות.
תמיד יש מישהו שנופל…
אגב, אפשר לתבוע רק דירה מסוימת, כמה דירות או את כל הבנין, בלי קשר למקום הנפילה או לקומה.
כול הכבוד על הכתבה.
מצאתי אותה בגולל ואני בדיוק נמצא באותו מצב שאני בעל דירה קטנה בבנין עם דירות ענקיות ושלושה מעליות !.
עזרתי לי – ישר כוח 🙂
בס"ד עזרת לי מאד, אך יש לי עדיין בעייה בעניין המעלית.
המעלית בבנין ממוקמת במקום מרוחק מביתי ואינה יכולה לשמש אותי כלל. לשם הבהרה אשמח אם תתקשר אלי למס' 0524799240 תודה!
1. אחד הדיירים כרת על דעת עצמו את כל הצמחיה בגינה. מה אפשר לעשות?
2. הגינה היא כיום חורבן.. באיזו דרך ניתן לחייב את ועד הבית לחדש את הגינה?
הבית בו אני גר עדין לא רשום כבית משותף, כרגע יש ששה דיירים בבית .שני דיירים נמצאים בדירות שלהם אך ורק כשבועיים עד שלושה שבועות בשנה.
אחת הדיירות החליטה שהיא יו"ר הוועד והועד ולכאורה יש לה יפוי כח של הדיירים בדירות הרפאים לכן היא יכולה להחליט מה שהיא
רוצה .
כגון במקרה הזה בשבת האחרונה התפוצץ וסט הלחץ של הבניין
אנשים טובים סגרו את המים .חבל לתת למים סתם לזרום כך סתם
ובצדק במוצאי שבת הלכתי להום סנטר היות ולא מצאתי חלק מתאים קניתי חלק לתיקון זמני למחרת הלכתי לחנות לחומרי בנין וקניתי את החלקים הדרושים.במקרה דנן היינו אך ורק 3דיירים וכל הפעולות שעשיתי היו 2דיירים היו"ר הוא הועד לא רוצה לשלם את ההוצאות
בתודה ויזל אפרים
שלום שמי ליאת אני גרה בבניין משותף בירושלים.
הבעיה שלי היא כשאני מנקה את הבית שלי אני מוציאה את המים לחדר המדרגות. יש לי בור ניקוז אך הוא נסתם לעיתים קרובות!!! ( הוא נמצא במקלחת בבית)
לכן אני מעדיפה לגרוף את המים לחדר המדרגות!!! וכמובן שאני מנקה את כל המים שהוצאתי ואת הלכלוך!!!
אני גרה בבניין קרוב ל-6 שנים!!
בפעם האחרונה אחת השכנות נפלה!! והיא קיבלה מכה יבשה!! באמצעות איש ועד הבית שכל הזמן מתנכל לי הם רוצים לתבוע אותי האם הם יכולים??? אודה לתשובתך בהקדם!!!
שלום ליאת, להלן תשובתה של עו"ד שוש ריבר על השאלה על השכנה שנפלה בבניין:
חוק המקרקעין קובע כי "בית משותף" הוא בניין שבו מעל 6 דירות. במסגרת הרכוש המשותף נכלל גם חדר המדרגות.
דיירי בית חייבים על פי החוק לדאוג לשלומם של אנשים המבקרים בתחומי הבית המשותף, וכן לדיירים האחרים של הבית המשותף.
לפי פקודת הנזיקין חייב המזיק לפצות את הנפגע בגין הנזק שנגרם לו בגלל רשלנותו של המזיק. לפיכך כל דיירי הבית עלולים להיות אחראים לנזק שנגרם לאדם שנפגע בשטחים המשותפים של הבית, כמו חדרי מדרגות בשל מפגע לא רגיל שקיים בו. לכאורה, הצפת מים בחדר מדרגות עלולה להיחשב כמפגע אם אמנם החלקה עליו גרמה לפגיעת גוף (אותה יש להוכיח באמצעות חוות דעת רפואית).
בפסק הדין שניתן בתל אביב קבע בית המשפט שנציגות הבית המשותף אשמה ברשלנות אם לא דאגה להסיר את מפגע שקיים בו. אם את טוענת שבמשך 6 שנים את גורפת מים אל מחוץ לדירה לכאורה אפשר להטיל את האחריות לנזק על נציגות הבית המשותף שלא אסרה עליך לעשות כן. עם זאת, נציגות הבית המשותף תנסה לגלגל את האחריות אליך.
באסיפת בעלי הדירות בבנין בו אני גר הוחלט לאסוף כסף ע"מ לתקן נזקים שנגרמו לדירות שמתחת לגג. אחת מבעלות הדירות שניזוקו קיבלה מועד הבית כסף לביצוע התיקון לפני ביצוע התיקון. אותה שכנה לא סיפקה קבלות על ביצוע התיקון ומסרבת להכניס בעלי דירות ע"מ לראות האם בוצעו התיקונים. ועד הבניין מסתתר מאחורי הטענה שהכסף ניתן כפיצוי ולא לתיקון. ( נגרם לה נזק בסכום מסוים של כסף, היא מוציאה את הכסף כראות עיניה ולא בהכרח על התיקון)
מה עלי לעשות?
אהלן אלון, עו"ד נתנאל סלע משיב לשאלתך: "מכיוון שהסכסוך נוגע לנזק שארע בגין נזילה מהגג, היינו מחלק שהוא חלק מהרכוש המשותף, ניתן לנהל תביעה בגין עניין זה אצל המפקח על הבתים המשותפים, שכן הדבר בתחום סמכותו.
מקום נוסף לבירור העניין היא האגודה לתרבות הדיור, אולם יש לדעת כי הליכים אילו דורשים זמן ומשאבים.
יחד עם זאת וע"מ להיות פרקטי ויעיל, כדאי לנסות ולהחתים את הדיירת על כך שהיא קיבלה כסף לתיקון הליקויים, ואין לה יותר תביעות וטענות בגין עניין זה כנגד וועד הבית ו/או מי מדיירי הבניין."
היי. במידה ונבחרה דיירת לוועד ובן זוגה פעיל בוועד בדיוק כמוה אך לא נבחר באסיפה, האם זה הופך אותו לחבר ועד? באסיפה נבחרו 3 נציגים מדירות שונות. המדוברת ושניים נוספים. כעת בני הזוג טוענים שהם נחשבים 2 חברי ועד כיוון שבן הזוג פעיל ועומל עבור הבניין. תודה
הוועד הנבחר שואב את כוחו ואת סמכותו לפעול כוועד, מהאסיפה הכללית של דיירי הבניין.
אך ורק האסיפה הכללית רשאית להחליט מי יהיו הנציגים שלה בוועד הבית.
וככול שדייר שלא נבחר לוועד ע"י האסיפה הכללית של דיירי הבניין, תורם ממרצו ומזמנו לבניין ולרווחת הדיירים, זה יפה מאוד ואף נחמד. אולם אין בכך כדי לתת לו סמכות כלשהי כוועד הבית.
שלום שמי דניס אני גרה בבניין משותף
אני גר בבית 4 קומות, בקומה עליונה.
עוזר לבניין בהחלפת מנורות על פי בקשה של ועד הבית לא לקחי כסף על זה.
שומר על יחסים טובים עם השכנים,
אני בן 31 לא שוטה לא מעשן ולא מארגן מסיבות בבית כולי מורכז בעסק שלי.
היו לי נזילות אבל תקנתי בעצמי את הגג מכסף אישי ו גם שומר אל ניקיון על הגג.
בזמן אחרון קניתי דשא ושמתי בגג מעליי ומכשיר כושר וסק איגרוף ולא עשתי נזק מבכינת רעש.
היתה ועדה בית בזמן שהיתי חולה ואמרו לי להוציא את כל הדברים שלי מהגג.
אני מעוד כועס כי אני לא עושה נזק לאף אחד ולא קיבלי הסברים חוץ מי שגג משותף.
מה אפשר לעשות בעניין זה?
אמרתי בתשובה שהשכן מקומה שלי אפסיק לעשן במשדרון, ושהשכן השני מקומה שלי אפסיק לייבש
בגדים בקומת מעלית (משדרון), שישלמו על כל הוצאות שעשיתי בבניין ושיבתלו את הצינורות בולאר
שהולך מהגג לקומה שניה חיצוני ופוגים לי בתרסיים של יבוש בגדים.
אבל לא קיבלתי שום תגובה.
תודה
שאלה: הנני מתגוררת בבית משותף בעל 7 קומות. הוזמנה ישיבת דיירים והוחלט על החלפת הועד ועל תיקון ליקויים בבניין וגביית תשלום נוסף בנושא (1500 ש"ח מכל דייר). להחלטה זו היו שותפים כ-2/3 מדיירי הבניין. המודעה על הישיבה ופרוטוקול הישיבה נתלתה בכניסה למעלית במקום בולט וברור. בבניין קיימות 3 דירות שכורות, בעל דירה אחת מסרב לשלם בטענה כי לא הוזמן לישיבה ולא נשאלה דעתו בנושא. ברצוני להדגיש כי לא בוצע שידרוג בשום מובן שהו התשלום הנוסף הינו עבור תיקונים של מפגעים קיימים (סידור שער החנייה, תיקוני גדר, צביעה של החנייה-קילופים, בעיות חשמל, פינוי המקלט…). האם אנו יכולים לחייב את בעל הדירה המושכרת לשלם עבור התשלום הנוסף גם אם לא ראה את ההודעה ולא נכח בישיבה ?
שלום, בבניין בו אני מתגורר קיים בית כנסת אשר פעיל כבר 90 שנה, בזמנו ( כ-90 שנה )הצמידו לבית הכנסת מרפסת שסגרו השייכת לשטח המשותף של הבניין.
אסיפות הדיירים מתנהלות על ידי 3 דיירים מכיוון שהאחראים של בית הכנסת לא לוקחים חלק פעיל בהלך הרוח בבניין.
לשאלתי, האם נציגות הבניין אשר מכילה 2 אנשים יכולה לקבוע לשבור את מרפסת בית הכנסת לצורך התקנת מעלית במקום למרות התנגדותי וקיום מקום חלופי שכבר קיבל את האישורים הדרושים(גודל הדירות שווה)?
במידה וכן, האם יש באפשרותי למנוע זאת?
לפי ידיעותי עד כה לדיירים אין זכות הצבעה לפי שטח דירה ,
לכן כדאי לבדוק לגופו של עניין ולעומק נושא זה
שלום, יש לי בית עסק בשטח בית משותף, לשכנה משרד גם בשטח המשותף,והיתה לה הצפת חדר במי ביוב כתוצאה של סתימה בביוב של העירייה,כך רשם השרברב שלה בחשבונית,העירייה ניקתה את הסתימה חינם, והבעלת החדר המוצף דורשת השתתפות הדיירים במה ששילמה לשרברב הפרטי ששאב את מי הביוב מחדרה, סך של – 1062ש"ח, ואני כלל לא מחובר לביוב המשותף שהיתה בו הסתימה,אלא בנפרד, היסברתי לה כי חברת הביטוח מפצה כספית על הוצאה שכזו, כי הדיירים לא אחראים על ניקוי בתוך הדירה, אך היא מתעקשת, מה אומר החוק בנדון ? נא לשלוח לי תשובה לאימייל,תודה.
ביחס לרכוש משותף בבתים משותפים, יש לפנות לחוק המקרקעין.
החוק מבחין ב 3 סוגי רוב:
א. החלטות המתקבלות ברוב רגיל.
ב. החלטות של רוב מיוחד.
ג. החלטות הנדרשות להסכמה פה–אחד.
רוב מיוחד
רוב מיוחד מדבר על רוב של שני שליש.
כדי לשנות תקנון צריך רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
כך גם לגבי הרוב הנדרש להקמת מעלית – נדרש אותו רוב מיוחד (שני שליש) ככול שאתה מעוניין להתנגד לעניין, עליך לפנות למפקח על הבתים המשותפים. שהוא הגוף המכריע בסכסוכים בין שכנים בבתים משותפים.
החלטות בעלי הדירות
חוק המקרקעין סעיף 71:
החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.
יחד עם זאת, וכפי שעניתי בשאלה דלעיל, כאשר מתגלעות מחלוקות בין הדיירים בבית משותף ובמקרים בהם לא ניתן ליישב מחלוקות בין בעלי הדירות, יפנו הצדדים למפקח על הבתים המשותפים. גוף זה מהווה ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין, והמפקח הינו במעמד של שופט בבית-משפט שלום.
בנוסף ניתן להיעזר באגודה לתרבות הדיור אשר אחת ממטרותיה היא החדרת המודעות ודרכי פעולה לשמירה על הרכוש המשותף, וניהול תקין של ענייני הבית המשותף.
כלל, כל שימוש ברכוש המשותף שלא ניתנה לו הסכמה על ידי האסיפה הכללית הינו בגדר שימוש אסור. ולכן לכאורה השואל לא יהיה רשאי להשתמש ברכוש המשותף ולשים את חפציו על הגג.
יחד עם זאת, "שימוש סביר" מותר אף ללא צורך בקבלת הסכמת יתר בעלי הדירות. "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות ושל אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת והתואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף, ולכן לכאורה יוכל השואל לשים את חפציו על הגג.
אולם חשוב מאוד לדעת, כי שימוש ללא הסכמה יכול להקנות את הזכות לפיצויים מהמשתמש לדיירי הבניין.
צריך לדעת, ששימוש שלעיתים נראה בעניינו סביר, יכול להיחשב כלא סביר בעיניי אחרים (ובכלל זה בעיני ביהמ"ש) בנסיבות מסויימות.
בפס"ד שניתן, נקבע כי שהייה ממושכת בשטח משותף סמוך למרפסתו או לדירתו של דייר אחר, תוך הפרת תחושת הנוחות של בעל הדירה הסמוכה היא אינה בגדר שימוש סביר ברכוש משותף שכן, שימוש ברכוש משותף צריך שיתחשב גם בזכות הזולת להפקת הנאה מדירתו שלו.
ולכן במקרה דנן, חייב לדעת השואל, כי אף שהוא התנדב ועזר בהחזקת הבניין, דבר שהוא יפה ומבורך בפני עצמו אין הדבר נותן לוכלל ועיקר, זכויות אחסנה ברכוש המשותף.
ע"מ להיות פרקטי, הצעתי היא, לכנס אסיפת דיירים, להסביר להם בדברי נועם, את עזרתו בהחזקת הבניין, ולבקש את אישורם לאחסון חפציו.
שלום,
אני מתגוררת בשכירות מזה כמה שנים בבניין משותף שהינו חלק מרשת של 3 בניינים המשוייכים לכניסה אחת.
כל הבניינים חולקים שטח אשפה אחד אשר מצוי בסמוך לכניסה לבניינים.
לפני כחודש וחצי חברת הניהול הקודמת סיימה את החוזה עם בעלי הדירות עקב קושי בגבייה ממספר דיירים.
מאז בעלי הדירות "גוררים רגליים" ואינם חותמים עם חברת ניהול אחרת, ובמקביל לא מחזירים לנו את ההמחאות שנתנו להמשך השנה.
מעבר לכך שהחצר הופכת מוזנחת, והבניינים לא נקיים (אם כי חלק מהדיירים פשוט מנקים את השטח הסמוך לדירתם), לפני כחודש התרחש מקרה בו חסר בית הוציא את האשפה מהפחים וזרק אותה במתחם האשפה. פנייה לעירייה זכתה לתשובה שזה בשטח הבניין ולכן באחריות ועד הבית – אולם כרגע אין ועד בית.
מיותר לציין שהיות ועכשיו מתחיל הקיץ הנ"ל הופך למטרד בריאותי כל עוד האשפה לא מפונה – והריחות בהתאם.
האם יש עצה מה נוכל לעשות? האם יש דרך לאלץ את בעלי הדירות לחתום עם ועד בית כלשהו או לפחות לטפל במפגע?
האם אי החלטה על ועד בית היא הפרת חוזה מצד בעלי הדירות המשכירים לנו את הדירות?
תודה מראש,
ליהי
שלום,
הוריי גרים בבניין 9 קומות. יש בלובי הבניין חדר גדול שהוחלט לפני כחודשיים שיהיה סגור וישמש רק לאסיפות על פי רוב הדיירים. הוריי שכנים חדשים ויש להם שבת חתן והם ביקשו את החדר לשבת חתו. הועד לא הסכים. רוב הדיירים שנשאלו בבניין חא התנגדו והסכימו להוריי לערוך שבת חתן. הועד אסר בתוקף וטען שגם אם כל הדיירים יסכימו הוא לא יסכים. מה עושים במצב זה?
אשמח לקבל תשובה דחופה
הוועד שואב את סמכותו מהדיירים. הוא אינו שולט בדיירים.
ככול שאסיפת דיירים תקבל החלטה, הרי שהחלטה זו תחייב את הוועד.
אהלן ראובן, סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג". בית המשפט החליט כי יש לפרש את החוק לאור תכליתו. מטרת החוק בעניין זה היא תחזוקה תקינה של הרכוש המשותף על מנת למנוע נזקים נוספים ופגיעה באופן השימוש בבניין ובערך היחידות בו.
בנוסף, יש לדעת כי העובדה שרק חלק מבעלי היחידות נפגע מהליקויים ברכוש המשותף, אינה מעלה או מורידה מחובת ההשתתפות הקבועה בחוק על כל בעלי היחידות באותו בית משותף, כל עוד מדובר בתיקון ליקויים ברכוש המשותף ושמירה על תקינותו.
במקרה שבשאלה, אין חשיבות כלל אם אתה מחובר לביוב המרכזי.
הכלל הוא, שככול שנגרם נזק כתוצאה מהרכוש המשותף, האחריות חלה על הדיירים.
וועד בית (נציג בית )שמחליט לגבות בנוסף לכסף שמשלמים לחברת אחזקה עבור שער חשמלי חדש ולא קיים האם רשאי לדרוש זאת? לטענתו זה גם עבור שימור צנרת האם יתכן הרי בשביל משלמים לחברת אחזקה?
שלום
הנני מתגורר בבית משותף של 6 דיירים, אופן חלוקת הדירות הינו כדלקמן , 4 יחידות קרקע ו2 פנטהאוזים המשתמשים בחדר מדרגות ומעלית משלהם, לי יש כניסה נפרדת שנבנתה ותוכננה עוד בהקמת המבנה על ידי קבלן המבנה ואין לי שום קשר לכניסה הכללית לבניין,
כמו כן ברכישת הדירה ישנו סעיף שכתב הקבלן שהדירה שבבעלותי אינה משתתפת בעלויות כלל הבנין,
מה אם כן זכותי באי תשלום ועד הבית ?
שלום רב,הקולטנים והדוד ששייך לבניין התקלקלו ונשברו,עלות התיקון 60 אלף שח וחל על דירות הבניין:
1.הדירות בקומה האחרונה שעוד מימי הקמת הבניין לא שותפות בדוד הנל ולהם דוד נפרד,האם הן זכאיות לא להשתתף?
2.האם אני בתור דירה קטנה צריכה לשלם על תיקון הרכוש המשותף שווה בשווה ככולם?
מה עושים עם ועד שלא מוכן לשלם על תיקון נזקים מנזילה מהגג כיוון שהועד לא דאג לזיפות 3 שנים והנזקים בדירה הולכים וגדלים. כמו כן חבר של זו מהועד שגר בבניין מינה את עצמו לועד ךלא אסיפה והודיע שהוא מחליף את הכניסה לבניין בעלות של 800 שח' לדירה בלי הצעות מחיר. זו מהועד טוענת שהצטבר כסף בקופה למרות שלפני מס' חודשים טענה שאין כסף לתשלום נזק לדירה. צעקה עליי למה לט דיברתי עם הבחורה שהיתה לפניה בועד? לא התקיימה ישיבת ועד כ ר שנים ולא הוצגו ספרי חשבונות. היא ויבר שלה עושים מה שבא להם וכל פעם התשובות משתנות אבל תכלס עושים מה שבא חהם בשיטת הדיקטטורה. מה ניצן לעשות? התקרה מתפרקת בכל הבית והנזילות הגיעו בחורף גם לחשמל וגרמו לקצרים.
ממש אשמח לעזרה. אובדת עצות
תשובה:
סעיף 73 לחוק המקרקעין אומר: ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף.
לפיכך ככל שיש לך טענות ו/או סכסוך עם וועד הבית, הנך רשאית לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין, שעניינים של סכסוכים בבית משותף בין דיירים או בין דיירים לוועד הבית, נכלל בתחום סמכויותיו. יש לדעת כי תביעה שכזו הינה הליך משפטי לכל דבר ועניין ולכן כדאי ומומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין
(אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי. לייעוץ משפטי יש לפנות לעורך דין)
שלום לילך,
תשובה לשאלה הראשונה:
צריך לבדוק בתקנון הבית המשותף, מה נקבע לגבי אותם דירות שלא שותפות לדודים המשותפים. ככול שנקבע בתקנון שהם מופרדים מיתר הדירות, הם אכן יהיו זכאים שלא להשתתף בתיקון. ככול שלא נקבע כך, והם התנתקו מהרכוש המשותף, הרי שהם יהיו חייבים בנשיאת העול של תיקון הרכוש המשותף.
תשובה לשאלה השניה:
תשובה: סעיף 57 (א) לחוק המקרקעין קובע: (א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר היינו, התשלום לוועד הבית הינו באופן יחסי לשטח הרצפה בדירה. היינו, מי שדירתו הינה 80 מ"ר, ישלם כפול ממי שדירתו 40 מ"ר
צריך לבדוק בתקנון הבית המשותף, מה נקבע לגבי דירתך. ככול שאני מתרשם מהמצב, אזי יהיה כתוב בתקנון שאינך נושא בעול החזקת הרכוש המשותף. אולם אני מסייג את דבריי. צריך לבדוק בתקנון הבית המשותף
וועד הבית שואב את כוחו מהחלטות האספה הכללית של הדיירים. לוועד הבית אין סמכות לקבל החלטות שלא התקבלו במסגרת האספה הכללית.ולכן צריכים לכנס את האספה הכללית (אסיפת הדיירים) ולהחליט בנידון.
חוק הגנת הפרטיות מגדיר את איסור הפגיעה בפרטיות ואומר כך " לא יפגע אדם בפרטיות של זולתו ללא הסכמתו".
לאחר מכן הוא ממשיך ומפרט 11 כללים/מקרים האומרים מה נכלל בגדר פגיעה בפרטיות.
המכנה המשותף לכל אותם מקרים הוא שעצם הפגיעה בפרטיות היא במקרים שיש אכן רצון לפגוע באדם ו/או להשפילו ו/או עבירה על החוק, וכו'.
משאלתך, נראה לי כי אין כלל חלילה רצון לפגוע במטפלת, אלא אך ורק רצון להגן על חסר ישע. מה עוד שהבית הוא ביתה של אמך, ולא ביתה של המטפלת, ולכן לעניות דעתי, אין כלל וכלל בעיה של פגיעה בפרטיותה של המטפלת.
יחד עם זאת, ניתן להתקין את המצלמה באופן שלא יצלם את מיטתה של המטפלת, ו/או להימנע מצילום בשעות השינה.
(אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ).
כפי שכבר כתבתי בעבר. סעיף 73 לחוק המקרקעין אומר: ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף.
עצתי לך, היא לנסות ולפתור את העניין בדרכי שלום, אולם ככל שיש לך טענות ו/או סכסוך עם וועד הבית, הנך רשאית לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין, שעניינים של סכסוכים בבית משותף בין דיירים או בין דיירים לוועד הבית, נכלל בתחום סמכויותיו. יש לדעת כי תביעה שכזו הינה הליך משפטי לכל דבר ועניין ולכן כדאי ומומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין.
דרך נוספת היא לנסות ולפנות לאגודה לתרבות הדיור
(אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי. לייעוץ משפטי יש לפנות לעורך דין)
שלום,
אני אמון על נציגות הבית המשותף בבניין ובו 16 דיירים.
ברצוני לדעת אילו צעדים אוכל לנקוט כנגד דיירים אשר באופן קבוע מלכלכים את הגינה המשותפת (כוסות, טרופיות, בקבוקים, בדלי סיגריות, חפיסות סיגריות ריקות, עטיפות שלגונים וכו').
בתודה מראש,
קובי
שלום,
אני גרה בבית משותף, עברתי אליו בדצמבר 2014. ועד הבית(שרשומים באגודה לתרבות הדיור) פנו אליי מיד לאחר מכן בבקשה לשלם על חודש נובמבר ודצמבר (250 כפול חודשיים) בסך 500 ש"ח. ציינתי בפניהם שהדירה הועברה לבעלותי ב-10.12.14 לכן אין בכוונתי לשלם על חודש שהדירה אפילו לא הייתה בבעלותי ובנוסף לא אשלם את מלוא תשלום החודש של דצמבר. בנוסף ציינתי בפניהם שבגלל שדירתי קטנה יותר משאר הדירות, אשלם לפי שטח הדירה במ"ר. נציגי ועד הבית לא הכירו את החוקים האלו ואמרו שיבדוק את העניין.
לאחר חודשיים הנציגים חזרו בטענה שתרבות הדיור עשו את החישוב והגיעו לסכום של 247 ש"ח לחודש לפי שטח הדירה שלי, אך הוסיפו שבגלל שהמעלית שופצה אצטרך לשלם עוד 940 ש"ח. שאלתי אותם מתי התקבלה ההחלטה לשפץ את המעלית, בתגובה הם השיבו שההחלטה התקבלה ב-2014 ( בזמן שהדירה לא הייתה בבעלותי). הסברתי להם שאין לי כוונה לשלם על שיפוץ של מעלית שלא הייתי חלק מהאסיפה בה התקבלה ההחלטה על השיפוץ.
ביקשתי מהנציגים לראות את תקנון ועד הבית ובנוסף את ספר הקבלות וההוצאות- הנציגים לא הציגו זאת בפני עד היום.
לאחר 4 חודשים הנציגים פנו אליי עם מכתב מתרבות הדיור שדורש ממני לשלם את תשלום ועד הבית על 6 חודשים ונוסף גם על שיפוץ המעלית, אך נקבו שאם אשלם את הסכום שכל הדיירים משלמים (250 ש"ח) לא אצטרך לשלם את סכום שיפוץ המעלית.
ביקשתי שוב את ספר ההוצאות והקבלות,רק לאחר שבועיים הראו לי חתיכת נייר של 10 ס"מ על 10 ס"מ שמראה רק הוצאות של השנה הנוכחית. טענתי מנגד שאני צריכה לראות את ספר ההוצאות של לפחות שנה או שנתיים. הם טענו שאין לי זכות לראות את הספר המלא שמתאר את ההוצאות של שנה ושנתיים מכיוון שאני גרה בדירה רק 6 חודשים.
עכשיו הנציגות טוענת שהיא תביא את התיק למשפט לתביעות קטנות, מה עליי לעשות בנושא?
שלום רב,
אני גרה בבניןן של 7 קומות + פנטהאוז. בבניין ישנה הסקה מרכזית. בתקופה האחרונה החלו הרבה דיירים להשכיר חדרים, מה שאומר ששימוש המים החמים שלהם עלה פלאים. אני גרה בגפי ומשלמת ועד בית מאוד גבוה. האם עלי להמשיך ולממן את יתר הדירות רק בגלל שגובה ועד הבית מחושב על פי שטח דירה או שישנה דרך אחרת לפתרון הבעיה (כמו אולי לחשב על פי מספר דיירים או לחלופין להתנתק)?
שלום רב.
ניכנסנו לדירה יד ראשונה לפני 8 שנים … החל מהשנה השנייה לערך שהחלו חורפים(ברוך השם
) מרוביי גשמים .. התקרה של חדר רחצה הורים נרטבה לכל אורך הסדק!! שהתפתח לו עם הזמן …
כאמור הסדק החל מהחלון עד למשקוף הדלת חדר הרחצה (בתוך היחידת הורים).
חשבנו שזה מהדירה מעלינו -אז לא . התברר שזה בא מהקיר החיצוני … פנינו לקבלן שיפתור את הבעייה ,
הקבלן לכאורה טיפל איך שהוא אבל ללא הועיל הקיר החיצוני נשאר עם כתם גדול (כנראה מאיזה חומר ששמו שם..) אבל הנזילה חזרה על עצמה כל פעם שהיה חורף בדיוק מאותו מקום –רטיבות עד למשקוף וטיפטוף מים מהסדק בחלקו הקרוב לחלון.
מהקבלן כבר התייאשנו – פנינו ל"חברת הביטוח" שטענה שאיטום לא כלול בביטוח- והפנתה לחברת האינסטלציה שלה.
מהביטוח גם הפנו אותי ל-וועד הבית- … ופה אני רוצה לברר מה אני יכול לעשות או יותר נכון מה יכול וועד הבית לעשות בשבילי .
בברכה ויום טוב .
יניב
יעל שלום,
ככלל יש אפשרות להתנתק מההסקה המרכזית של בניין, אולם יש תנאים כיצד. ע"מ לקבל מידע נוסף בדבר חובות וזכויות, יש להסתכל בסעיף 59ב לחוק המקרקעין.
בנוסף, בתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף), תשנ"א-1991 נקבעו מה הכללים והדרך והפרוצדורה הנכונה בה יש לבצע את ההתנתקות.
ע"מ לבצע זאת כראוי מומלץ לפנות לייעוץ לעורך דין
(*אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי)
יניב שלום
בתוספת לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973בסעיף 7 נקבעה אחריותו של הקבלן: "כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים".
היינו במשך 4 השנים הראשונות, היה הקבלן חייב לתקן את הליקוי. ככול שהוא לא תיקן ו/או תיקן לא טוב, יש באפשרותכם לתבוע אותו (וזאת בהנחה שיש לכם ראיות שפניתם אליו). לחילופין ככול שהליקוי הוא אכן חיצוני הרי שהדבר בהחלט נכלל בתחומי אחריותו של וועד הבית.
לעניין התנערות חברת הביטוח, אל לך לקבל את תשובתם בבחינת כזה ראה וקדש. הייתי מציע לך לפנות לעו"ד ע"מ שייבחן את הפוליסה שברשותך, וייעץ לך כיצד לנהוג בנידון.
(*אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי)
הדר שלום, אחלק את תשובתי למס' תשובות:
1. בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין ונקבע כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".ולכן ככול שלא נקבע בתקנון דבר אחר, הרי שאת צודקת.
2. לעניין הזכות לראות את ספר הקבלות וההוצאות, לעניות דעתי גם כאן את צודקת, שהרי החבות היא על הדירה גופא, ולא בהכרח על הדייר. ולכן מכיוון שנכנסת בנעליו של הדייר הקודם, הרי שאת נכנסת לנעליו גם לעניין החובות, גם לעניין הזכויות
3. לעניין השיפוץ, לעניות דעתי טעות בידייך. כפי שכתבתי בסעיף 2 לעיל, הרי שאת נכנסת בנעליו של הדייר הקודם, ולכן חבויות שלכאורה חלות עליו, הרי שמרגע כניסתך לדירה, את נושאת בחבויות אילו.
ע"מ שלא להיכנס לסיטואציה בה את נמצאת כרגע, עורכי דין נוהגים לעגן דברים אילו בחוזה הרכישה/מכירה. היינו, ככול שמתקבלת החלטה החורגת מאחזקת וועד בית רגילה, הרי שעל המוכר ליידע את הקונה בדבר אותה החלטה (ויש הנוהגים גם, שהמוכר יצביע ע"פ הוראות הקונה)
4. גם לגבי חובות קודמים של דיירים, הרי שהרוכש נכנס לנעלי הקונה. ע"מ שלא להיכנס לסיטואציה בה את נמצאת כרגע, עורכי דין נוהגים לעגן גם דברים אילו בחוזה הרכישה/מכירה. היינו, שבטרם המסירה והתשלום האחרון, המוכר מחויב להביא אישור וועד בית המראה שאין למוכר חוב.
5. יצוין כי הפסיקה לגביי הדברים האמורים בסעיפים 3 ו 4 לעיל אינה חד משמעית, ותלויה בנסיבות המקרה.
ראשית הייתי מציע לך להסתכל בחוזה הקנייה שלך, מה בדבר אחריותו של המוכר, לעניין השיפוצים, ולעניין החובות שהוא השאיר לוועד הבית.וכך גם לגבי חובות וועד הבית
• אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי כלשהו. לקבלת ייעוץ משפטי יש לפנות לעורך דין.
קובי שלום
פרק ד בחוק המקרקעין עוסק בדיוק בנקודה שהעלית בשאלתך:
בסעיף 72 לחוק נאמר " סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון ……. יכריע בו המפקח"
היינו, אתה יכול לפנות בתביעה למפקח על הרישום בלשכת המקרקעין. למפקח הסמכות להחליט בדברים שעניינם סכסוכי שכנים בנוגע לבית המשותף.
יש לדעת כי הליך זה, הוא הליך משפטי לכול דבר ועניין, ולכן כדאי להסתייע בשירותיו של עורך דין.
ישנה גם דרך נוספת, והיא לפנות לאגודה לתרבות הדיור
* אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי כלשהו. לקבלת ייעוץ משפטי יש לפנות לעורך דין.
תודה רבה על המענה עו"ד נתנאל סלע
שלום ! מקווה לקבל תשובה לשאלתי , אני גרה בדירה ל עמיגור מי זה 6 שנים , בבינין של 4 קומות , ו16דירות , אני בקומה 4. בביניין יש מיקלט שמשמש את אחד הדירים למסן פרטי שלו למרות שיש לו מחסן . משלמת הכל כמו מצריך , לי אין מחסן , יש לי ילדים ולכל אחד יש אופניים. אף פעם היתה לי שום בעיה ם הועד הבית עד שביקשתי ממנו להשים את האופניים במקלדת . ו כמו כן ביקשתי שיהיה לי מפתח למקלט מטעם הביטחון . כאשר ביקשתי את המפתח ועד הבית אמר לי לבוא לא נותן את המפתח לאף אחד רק לאח הדיירים ששופץ ומשתמ בו . שאלתי היא :מה הן הזכויות שלי ובכלל לגבי המקלט ,האם אני יכולה להשתמש במקלט בשביל אופניים וגם שיהיה לי מפתח באופן קבוע . נ.ב. הביניים אין לאף אחד חדר ממד . תודה מראש
ועד הבית לא היה בדירתו חודשיים, ועד הבית הינו גם זה המנקה את המדרגות (ללא קבלות או תלושים) והמערכות לא נורא.
נשלחה הודעה לוועד הבית שאני אנקה במקומו בשני החודשים באותו השכר, והוא מסר חצי אישור מעורער (יש לציין כי מרבית השכנים התמרמרו על מצב המדרגות).
כמו כן קיבלנו הודעה מפקח של העירייה על שהגינה חייבת בגזם או שנקבל דו"ח, ועל כן גזמתי את הגינה ע"מ לחמוק מדו"ח זה, גם זה בהודעה לוועד.
כרגע הוועד מנער מהתשלום ודורש תשלומים לשנה הקרובה מראש.
מה לעשות עם העניין?
אם אתם מחפשים חברה שנותנת שירות של ניקיון חדרי מדרגות ממליצה ממש על חברת טוטל קלין http://www.totalclean.co.il/ הם יושבים בראשון לציון והם ממש מקסימים.
שלום השעלה די פשוטה הועד רוצה לבצע הרחקת יונים ,כאשר אני אישית לא סובל מזה כלל וכך גם רוב הדיירים , לכן אני נגד , הרחקה כוללת פריסת רשת על חלונות של מרפסות שרות ו התקנת דוקרנים על הגג ו יצאיות של ממדים העם הועד יכול להכריח אותי לשלם על כך
אני גר בביניין עם 18 דיירים ויש לנו רק 2 מחסנים , מותר לכל דייר לשים איזה פריט שהוא רוצה , כי לי אסרו לשים אופניים ( ואין לי שום פריט אחר לשים חוץ מזה ) .
אני בכל זאת חושבת שצריך בכל עיר ועיר לקיים קורס לניהול ועד הבית . ולמנות בורר בכל נושא של ועד בית. בכל בית ובית יש בעיות בין דיירים , פשוט אין עם מי להתייעץ.
אני גרה בפתח תקווה בבנין שרובם אנשים מבוגרים . אני חושבת שכדאי שיעבור אדם מסויים מטעם העירייה או מינהל מקרקעין שידבר עם ועד הבית ויעזור ויענה על שאלות שקשורות לקיום ואחזקת מבני בית משותף.
שלום רב!
אני גרה בבניין משותף בו לכל דייר חניה אחת בטאבו ובסוף איזור החניה יש מפרצון שלכאורה יכולות לחנות בו עוד שתי מכוניות אך הוא רשום כשטח ציבורי משותף
שתי הדיירות המחנות בחניה שלהן שהכי קרובה למפרצון זה נעזרות במפרצון זה כדי למקם את חנייתן בנוחות הן הותיקות והמבוגרות בבניין בעלות דירות בו.
לפני כ3 חודשים שכר זוג צעיר דירה בבנין
עם חניה אחת כמו לכולם אך החליטו שזכותם להחנות את ריכבם השני במפרצון ושאנחנו כולנו פראיירים שלא עשינו זאת עד אתה
זאת למרות שביקשתי מהם כוועד וכדיירת שלא יחנו שם לאורך זמן ומבלי להשאיר מספר טלפון והחלו בעיות עם השכנה המבוגרת שחונה הכי קרוב למפרצון
עיניינים יצאו מכלל שליטה!!
מה כדאי לעשות?
ניסינו לדבר אל ההגיון והלב ולא צלחנו
דירתה של בתי ניזוקה מרטיבות מהגג ואולי גם מהקיר החיצוני. וועד הבית תיקן את הגג 0רכוש משותף) אך מסרב לאטום את הקיר החיצוני כי לדבריו מעטפת הדירה היא רכוש פרטי של בעל הדירה. האמנם??
היי אני גרה בבניין משותף, קומה רביעית – כל הבית שלי מטפטף בימים אלו – התקרה כולה רטובה עם עובש
הועד אומר שהשכנים לא רוצים לשלם על היריות ביטומיות, כי זה עולה 20 אלף ש"ח – והועד אומר לי "זה מה יש"
אף אחד לא רוצה לשלם, תתבעי אותם
אני לבנתיים עם מטרייה בבית 🙁
שלום
שמי אבי
אני גר בבניין של 20 דיירים.
אני גר בקומת קרקע,דירת גן
ללא כל שימוש במעלית
מהמאזם הכספי שאני מנתח 40 עד 50 אחוז מההוצאות של הבניין נגזרות מהמעלית,ביטוחים למעלית וחשמל,טאני אפילו פעם טחת לא השתמשתי בה.
נושא זה מתסכל אותי מאחר וכל נתקציב הולך לקיום המעלית,לא ניתן לפתצ ללא הגדלה.
אבקש לדעת האם אין איזשהיא דרך להמנע מהתשלום של הוצטות המעלית.
שלום.
אני רכשתי דירה שלושה חדרים בבניין חדש שישנם בו דירות גן 4 -5 ו6 חדרים.
באסיפת דיירים של הבניין הייתה הצבעה על תשלום אחיד של 350 ש"ח.
אני היחידי שהתנגדתי. בהצבעה לא נכחו כל הדיירים.
הוחלת שחברת החזקה 175 ש וועד בית 175 ש"ח.
לא הוחלת אל תקנון של בניין.
האם אני יכול לסרב לתשלום אחיד?
האם חישוב לפי גודל הדיר הוא אל סה"כ מסכום 350 ש"ח או זה לא כולל דמי חברת ניהול?
תודה מראש.
ידוע לי שזה ניגוד אינטרסים.
,אני חושבת שאף אחד לא אשם חוץ מהמדינה. אתם לא חושבים? פיקוח שח הרבה דברים יש ,אך אין פיקוח על בתים משותפים. עם אני לא טועה, לכן אולי כדאי להתאחד,ולאחד את כל הבעיות שצצות בשטח ולפנות למינהל מקרקעי ישראל ולדרוש שימונה משרד שיפקח בנושא ועדי בתים. ויבקש להגיש .או יפרסם הודעה לועדי בתים שכל בית שנוצר אצלו בעיה לכתוב לכתובת מסוימת .שיפרסמו אותו, כמובן ויגישו תלונות לבירור.
שלום, קניתי דירה לפני כארבעה חודשים בבניין בן 9 קומות 30 דירות לאחרונה התחילה רטיבות בחדר השירותים בתיקרה ליד הצנרת של בית השימוש שהיא משותפת לכל הבניין הרטיבות הולכת ומתרחבת כל הזמן ונראה כי יש בעיה בצנרת של בית השימוש פניתי לנציג של וועד הבית ושאלתי אותו מה לעשות בקשר לרטיבות בתקרה של בית השימוש הנציג ענה לי שזה לא עניין של וועד הבית ושאפנה לחברה שבנתה את הבניין או לדייר שגר מעלי שממנו נובע הרטיבות כביכול פניתי לדיירת מעלי וגם לה יש רטיבות באותו החדר אבל היא אמרה לי כי הוצאות תיקון הנזילה מהצנרת חלה על וועד הבית מה עלי לעשות עכשיו ?
תודה למפרע על יעוץ שיכול לעזור לי…
אם אחד הדיירים תבע את ועד הבית וניצח ובית המשפט חייב בהוצאות את הנציגות מי אמור לשלם את ההוצאות אני לא הסכמתי למאבק?
יש לנו דייר נכה בבניין שמעוניין לבנות רמפה בכניסה (ישנו מספר מועט של מדרגות בכניסה). הוא שוכר את הדירה. הוא אינו מעוניין לממן את הרמפה בעצמו ומבקש שכל אחד מהדיירים ישתתף בבניית הרמפה, עניין של כמה מאות שקלים לכל דייר. עלי לציין כי בבניין יש חנייה תת-קרקעית נגישה וכי הוא חונה ממש מול המעלית. האם ניתן לחייב את הדיירים להשתתף בבניית הרמפה? מהו הרוב הדרוש לביצוע העבודה?
שלום מיכל,
על פי סעיף 59 ג(ב) בחוק המקרקעין, אדם בעל מוגבלויות רשאי לבצע התאמות ברכוש המשותף.
כמו כן, לצורך בניית רמפה, יש צורך בהסכמתם של רוב בעלי הדירות בבניין, כלומר ברוב רגיל של 51%.
ביצוע ההתאמה יעשה על חשבון בעל הדירה בלבד.
בהצלחה,
היי
ועד הבית החליט להעלות להצבעה רשימת הוצאות מיוחדות שהוא החליט שחשובות לעתיד הבניין כגון :
1. שדרוג חדר דיירים
2. דוח בדק בית לבדיקת ליקויים ברכוש המשותף
3. שדרוג הגינה
4. החלפת נורות לנורות חסכוניות
ועוד
מה הרוב הנדרש להעברת החלטה כזאת ? התקיימה אספת דיירים והיו נציגים רק של שליש מהדירות בבניין , ההחלטה עברה ברוב קולות
האם יש לוועד זכות לחייב את כל הדיירים בתשלום ?
תודה
היי, יוזמה מבורכת!!! תודה,
והסיפור שלנו הוא כזה..
יו"ר ועד הבית החליט שדייר מסויים יופלה וישלם יותר מכפול דמי ועד, כיום הנוהג בביניין הוא שווה בשווה ולאחר "שינוי" הוחלט על ידה שהחיוב יתבצע ע"י שטח הנרשם בחשבון הארנונה ובאופן תמוה (כי אין הדירות זהות בגודלן) כולם ממשיכים לשלם סכום זהה ורק דייר אחד הופלה.
הדייר מן הסתם מלין על הדרישה. הסביר ליו"ר הועד כי בפניה עומדות 2 אופציות, או לפעול על פי החוק והרשום בתקנון (יש!) : שיטת חישוב שטח רצפה (יחסי) או מאחר ולפי שיטת חישוב זו, כולם יצטרכו לשלם קצת יותר, ואף אחד איננו מוכן לעשות זאת, כולם ימשיכו לשלם שווה בשווה.
הדייר המשיך לשלם שווה בשווה ואף העביר תשלום עד סוף 2017.
יו"ר הועד הגישה תביעה למפקח על המקרקעין בתואנה שהדייר המופלה אינו משלם לה דמי ועד..
ואני שואלת. האם המפקח על המקרקעין יכול להורות על תשלום הוצאות התביעה על היו"ר באופן אישי ולא מדמי הועד? על כך שהיא גוררת את הועד לתביעות סרק?
ושנית, האם הדייר המקופח (לאחר שיביא טענותיו בפני המפקח כי אינו חייב דבר ויוכיח) יכול גם לטעון באותו המעמד לרדיפה אישית ועוגמת נפש (יש ויש לאורך כל התקופה.. כמו סגירת מעלית לאדם נכה בתואנה שהדייר הסורר אינו משלם..) ולקבל פיצוי?
שלישית, האם אפשר לטעון כי יו"ר ועד הבית אינו כשיר ולהורות על ביטול מינויו כיו"ר ולהכריז על בחירות חדשות?
אשמח לתובנות,
תודה.
תגובת עו"ד לירון בן-אליהו, מנהלת המחלקה המשפטית, האגודה לתרבות הדיור:
כעיקרון שיפוץ הבית המשותף הינו חלק מאחריות השוטפת של נציגות הבית המשותף ומהווה חלק בלתי נפרד מתפקידה.
לצורך ביצוע פעולות שיפוץ "שמירה על הקיים" ברכוש המשותף אין צורך בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות ודי בהחלטה שהתקבלה ע"י מרבית בעלי הדירות על מנת לחייב את כל בעלי הדירות לשלם את חלקם בעלות הנדרשת.
הפסיקה היא זו שיוצקת את התוכן למונח בחוק "החזקה תקינה"
יש צורך לבחון מהם בדיוק השיפוצים המבוצעים בבית המשותף על מנת לבחון האם עולים לכדי שמירה על הקיים או שמא הם מהווים שיפור.
לעניינכם יודגש כי שאלות אלו נבחנות בפסיקה בלשכות המפקחים על רישום המקרקעין ונמצא כי ההלכה הגורפת הינה כי מרבית עבודות השיפוצים עולות לכדי שמירה על המצב הקיים, כגון: התקנת תיבות דואר חדשות, צביעה ברחבי הבית המשותף, החלפת התאורה, סיוד קירות, תאורה ראויה, התקנת ארונות חשמל תקינים, שיפוץ מעלית, קרמיקה, אריחים וכיוצ"ב.
ולפיכך מרגע שרוב בעלי הדירות מעוניינים בביצוע העבודות ניתן לחייב את הכלל.
שלום רב,
נכנסתי לדירה חדשה, כנראה המובילים של הרהיטים החדשים פגעו בקיר והורידו את הטיח באחד הקירות בקומה שלי, ראיתי זאת רק אחרי שהלכו, על מי החובה לתקן את הקיר?
האם השכנים יכולים לתבוע אותי?