פחות בנייה, יותר שיפוצים
חשוב לבנות, אבל עד שהסופר טנקרים הנדל"ניים יפתרו (או לא) את משבר הדיור בישראל, ישנם אלפים רבים של מבנים שכבר נבנו וכל מה שהם צריכים כדי להיות מתאימים למגורים הם קצת שיפוצים. אפילו לא צריך התערבות של המדינה – מספיקה התעוררות של העיריות והרשויות המקומיות.
על הדיון הציבורי סביב משבר הדיור בישראל השתלטה תפיסה לפיה הכל שאלה של ביקוש והיצע ותו לא. כלומר, לו רק היו מספיק דירות למכירה ולהשכרה המחירים לא היו גבוהים כל-כך.
כששואלים את המומחים על הסיבות לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות, הם מדרגים את היצע הדירות רק במקום השני. במקום הראשון ניצבת הריבית הנמוכה של בנק ישראל, שמשכה משקיעים והוזילה – למראית עין לפחות – את המשכנתאות. וישנם עוד גורמים רבים נוספים, שחלקם קשורים למעשים ולמחדלים של הרשויות והשחקנים השונים בענף.
ברור שהגדלת ההיצע של דיור זול ("בר השגה") באזורי הביקוש תסייע לשנות את המצב, ושלטווח הבינוני והארוך ייעול של הבירוקרטיה יעזור להתמודד טוב יותר עם הביקושים. מצד שני, כלל לא בטוח שזה מה שיעשו המהלכים האחרונים של הממשלה ומשרד השיכון להאצת הבנייה.
יש בנייה אבל לא מהסוג הנכון
זה לא סוד שיזמים בענף הנדל"ן בונים בעיקר את הדירות שמשתלם להם לבנות, ללא קשר אמיתי לצרכים. בגלל זה אין כמעט בנייה של דירות 2-3 חדרים קטנות, ולעומת זאת ישנה בנייה אינטנסיבית של דירות גן, דופלקסים, פנטהאוזים וכו'. ומלבד זאת, בנייה לוקחת זמן – עם או בלי בירוקרטיה. למה לבנות מבנים חדשים כשאפשר לשפץ קיימים?
חלק מהביקורת על היוזמות החדשות של משרד השיכון אומרת שהבנייה המואצת בפריפריה לא תשפיע על ההיצע החסר באזורי הביקוש. ומצד שני, יש מי שאומרים שאין מה לעשות – הישראלים צריכים להשלים עם כך שלא יוכלו בהכרח לרכוש או לשכור דירה באזור שבו הם רוצים לגור. "ונניח שהמדינה הייתה רוצה לאפשר ליותר אנשים לגור בתל-אביב", אמר מומחה נדל"ן אחד לתוכנית טלוויזיה כלכלית, "הרי בתל-אביב יש בעיה שאין איפה לבנות. זה לא תלוי בממשלה".
האמנם? ובכן, בשטח המוניציפלי של תל-אביב ישנם עדיין שטחים שמיועדים לבנייה למגורים ויכולים לאכלס מאות אלפי אנשים, ומסיבות משפטיות ובירוקרטיות שונות הפיתוח שלהם נעשה בעצלתיים. גם הבנייה הקיימת והמתוכננת, מיועדת ברובה לשכבות חזקות שמסוגלות לשלם למעלה מ-2 מיליון שקלים לדירה.
לבנות פחות, לשפץ יותר
אז אפשר וכדאי לבנות ולהתאים טוב יותר את הבנייה החדשה לצרכים האמיתיים – גם אלו של מי שרוצים לגור קרוב למקום עבודתם במרכז ומוכנים להסתפק ב-50 מ"ר.
אבל לפני שיוצאים בתוכניות גרנדיוזיות, כדאי להציץ מתחת לאף ולראות את המבנים שכבר קיימים וכדי לאכלס אותם לא נדרשת בנייה ארוכה – רק עבודות שיפוצים וכמה שינויים רגולטוריים.
בתל-אביב, לדוגמא, עומדים ריקים לפי הערכות שונות למעלה מ-1200 מבנים לא-מאוכלסים המיועדים למגורים או ניתנים להסבה למגורים, מהם כ-800 מבנים ציבוריים שבשליטת העירייה. לכך יש להוסיף מאות דירות המשמשות כמשרדים ואלפי משרדים ישנים שניתנים להסבה לשימוש כדירות מגורים.
בתמונות שצירפנו כדוגמא לפוסט הזה, ניתן לראות שלושה מבנים לא מאוכלסים בבלוק אחד בשכונת פלורנטין. מבנים אלו נמצאים בשלבים שונים של שיפוצים, כשדווקא זה שנמצא במצב הכי מפותח (הבניין ברחוב מטלון) הוא בניין שהשיפוץ שלו נעצר לפני חודשים.
מה העיריות יכולות לעשות
חשוב לציין שמדובר בתופעה לא נדירה כלל. לא פעם, משקיעים "קטנים" שרוכשים מבנים או דירות, ממתינים זמן מה לפני שהם משקיעים בשיפוץ הנכס. לפעמים כי עוד לא החליטו מה לעשות איתו ולפעמים כי לוקח להם זמן לגייס את הכסף.
במצבים האלה, רבים מהם מבקשים ומקבלים מהעירייה פטור מארנונה. האם לא הגיוני יותר שיקרה להפך – שהעיריות יטילו על בעלי נכסים למגורים תשלומי ארנונה גבוהים יותר, כדי להאיץ בהם ולאפשר איכלוס מהיר יותר?
את המבנים הציבוריים, המשרדים הישנים ונכסי נדל"ן אחרים שיכולים לעבור הסבה למגורים, יכולות העיריות והרשויות המקומיות לפתח ולשפץ באמצעות חברות בנייה עירוניות, או להוציא את העבודה החוצה לקבלנים ויזמים שבחלק מהמקרים יוכלו גם לטפל בהשכרה.
אלו צעדים שעיריות יכולות לעשות גם ללא עזרת המדינה, אך כמובן שמדיניות לאומית מתאימה תעזור.
עוד על המחבר ב-Google+