לראשונה: מחירי הדירות בתל-אביב בירידה
בחודש ספטמבר 2010 נרשם תקדים: מחירי הדירות בתל-אביב ירדו. מכיוון שהתשואה על הדירות בתל-אביב היא מהנמוכות בארץ והריבית במגמת עלייה, נראה שהמחירים בדרך למטה. חדשה מעניינת לכל מי ששוכר, משכיר, קונה או מוכר.
מנתונים שפרסם גלובס אמש (10 לאוקטובר, מוסף נדל"ן), עולה כי מחירי הדירות בתל-אביב ירדו בחודש ספטמבר בשיעור של 1-2 אחוז – ירידה קטנה אבל רוחבית ועקבית, בכל סוגי הדירות.
כתב גלובס, דרור מרמור, מעיר כי ייתכן שאחד הגורמים לירידה היא הביקוש האופייני הנמוך יותר בתקופת החגים. מכל מקום, ירידות מחירים נוספות התרחשו בכל רחבי הארץ.
לגבי תל-אביב, מרמור מסכם ואומר את מה שרבים לא מעיזים: "לא מן הנמנע, כי העיר הפופולארית בערץ הגיעה לרף עליון של מחירים, שמאוד קשה לה לחצות".
קנייה להשקעה: עוברים לחיפה
מעניינות גם הטבלאות שצרף גלובס לידיעה, הכוללות את נתוני התשואה של דירות שונות (בהתבסס על מחירי השכירות על אותן דירות). בעצם אותן טבלאות שפרסם גלובס בחודש שעבר בידיעה שקיבלה את הכותרת לבעלי הדירות אין בושה.
בטבלה של דירות ה-3 חדרים, במיוחד, בולטת התשואה הנמוכה של תל-אביב בהשוואה לערים אחרות. בתל-אביב מדובר על 3.08 אחוז, בהשוואה ל-4.17 בעיר שאינה קיימת (פתח-תקווה), 5.45 בבאר-שבע ו-6.72 אחוז בחיפה והסביבה.
גם בטבלאות האחרות תל-אביב נמצאת בתחתית, כאחת הערים בהן הכי פחות משתלם להשקיע – כמובן, מנקודת מבטו של מי שקונה דירה להשקעה (כשליש מהדירות החדשות).
הרקע: מחירי השכירות
המשמעות המעשית של נתוני התשואה היא, קודם כל, שמחירי הדירות בתל-אביב עשויים לרדת עוד, כדי לשמור על האטרקטיביות שלה בהשוואה לערים אחרות בארץ.
אמנם חלק גדול מהישראלים אינם מקבלים החלטות רציונליות אפילו כשמדובר בנכסים נדל"ניים, אבל ישנם גם משקיעים מנוסים ומקצועיים וחברות נדל"ן, שלא יבזבזו כסף על דירה בתל-אביב כשדירה בחיפה יכולה להביא להם תשואה יותר מכפולה.
"הרף העליון" אותו "מאוד קשה לחצות", אומר בפשטות שמחירי השכירות לא עולים מספיק כדי להצדיק את עליית מחירי הדירות להשקעה. ואם מחירי השכירות לא יעלו אז מחירי הקנייה ייאלצו לרדת.
לאן כל זה מוביל
כשמחירים יורדים הרבה אנשים מעדיפים לשבת על הגדר, ולחכות שהירידה תסתיים, וזה כשלעצמו עלול להאיץ אותה. לכך מתווספת המגמה של עליית הריבית של בנק ישראל. חיסכון שקלי הרי כרוך בהרבה פחות כאב ראש מהשכרת דירה.
השיעור הגבוה יחסית של "דירות להשקעה" מתוך סך הדירות הנרכשות, עלול לשמש כגורם מזרז. הדירות האלו הן "הכסף החם" של הענף ונטישת המשקיעים עלולה להיות מהירה ולזעזע את השוק.
זהו מן הסתם הסיוט של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, ואולי הסיבה העיקרית להעלאת הריבית – צעד שלכאורה עומד בניגוד לשאיפתו הקודמת, לפחת את השקל באמצעות רכישת מטבע זר.
עוד על המחבר ב-Google+