מחירי הדירות: לאן זה הולך?

גל נתונים סותרים ודיסאינפורמציה מציף את מדורי הנדל"ן. האם המחירים בעלייה או בירידה? האם יש או אין בעיית היצע? ואם המחירים של הדירות לקנייה יורדים – מתי זה יגיע למחירי השכירות?

כלכלי בנק לאומי פרסמו מוקדם יותר היום (ה') הערכה לפיה ישנה הסתברות גבוהה לירידה במחירי הדירות" (דה-מרקר). בבנק לאומי קובעים חד משמעית: הביקוש ירד, ההיצע עלה, ומספר "חודשי ההיצע" גדל בחצי. במצב כזה המחירים לא יכולים לעלות – הם יישארו ללא שינוי או ירדו, בהתאם להתפתחויות אחרות.

ההערכה הזו מצטרפת לכותרות שעיטרו את דפי העיתונים הכלכליים במהלך השבוע, כמו "קבלנים יוזילו דירות בקרוב – וזה יחלחל גם ליד שנייה" (גלובס) או "לחץ לירידה במחירי הדיור – נפילה של 41% במכירת דירות חדשות" (דה-מרקר) ועוד.

אמנם, בהתאחדות הקבלנים מתעקשים לטעון ש"המחירים לא ירדו" (כלכליסט), אבל האנליסטים מסכימים: "המחירים ירדו ב-30 אחוז. לא חכם לקנות" (גלובס). יש כאלו שצופים אפילו ירידה משמעותית תוך חודשים בודדים (ביזפורטל).

אז מה, הם לא באמת יודעים?

בשביל להבין את המורכבות והבעייתיות של נתונים שונים שמתייחסים לשוק הדיור, כדאי לקרוא את כתבתו של אביטל להב "מאחורי הסקרים: מה באמת ידוע על מחירי הדיור", שפורסמה ב-ynet בתחילת השבוע.

על קצה המזלג: הנתונים שמציגים הגורמים השונים (למ"ס, האוצר, מס שבח וכו'), כולם מבוססים על מדגמים ואף אחד מהם לא מתייחס לכל השוק. קשה לגזור מדירת 150 מטר חדשה על דירת 60 מ"ר מתקלפת.

ובכל זאת, קל לראות שהמגמה היא כלפי מטה. אמירות כמו זו שצוטטה קודם לפיה מחירי הדירות לא יעלו בחמש השנים הבאות אלא רק ירדו, כשלעצמן משפיעות ודוחפות את המחירים כלפי מטה. האווירה הציבורית משחקת תפקיד גדול, וזו כנראה הסיבה לכך שבעלי דירות לא רק "גמישים" יותר לגבי מחירי המכירה (כפי שהראה תחקיר ערוץ 10) אלא מבקשים פחות מלכתחילה.

ומה עם מחירי השכירות?

בניגוד למגמת השחיקה הברורה במחירי הדירות למכירה, המחירים של דירות להשכרה נראים יציבים יחסית. זה שוק שמטבעו הוא פחות משוכלל, כי למשכירים ולשוכרים אין די מידע מדויק על הנעשה בשוק – בין השאר, כי המדינה לא מקיימת שום מעקב או פיקוח בענף הזה.

לכן, למרות הקשר ההדוק בין שווקי הדירות למכירה ולהשכרה, האחרון בדרך-כלל מגיב באיחור. המומחים תמימי דעים שהוזלת הדירות תביא להוזלת השכירות, ולו בגלל העובדה הפשוטה שההכנסות משכירות הן התשואה העיקרית על הדירה, ולכן מהווה נגזרת שלה.

למעשה, הסיבה העיקרית שגרמה לנגיד בנק ישראל סטנלי פישר להשתמש במילה "בועה", היא העובדה שמחירי השכירות עלו בשנים האחרונות בשיעור נמוך משמעותית ממחירי הקנייה (כלומר, התשואה ירדה ולמרות זאת המחירים ממשיכים לעלות, אי לכך מדובר בבועה).

גם כאן, אגב, עשויות להיות השפעות מרחיקות לכת למדיניות הממשלה – אם היא תתמוך באחת מארבע הצעות החוק בנושא הפיקוח על השכירות, הציפיות לירידה ברווח מהשכרה כבר יובילו לירידת מחירים, גם בשוק ההשכרה וכנראה גם בשוק הקנייה.

שני דברים נחשבים לכמעט וודאיים: בזמן שמחירי הדירות בירידה, קלוש הסיכוי שמחירי השכירות יעלו; מעבר לנקודה מסוימת, הירידה במחירי הדירות למכירה תמשוך אחריה למטה את מחירי השכירות. מתי? זה כבר נושא לפוסט נפרד.

Comments

comments

2 תגובות

  • אחרי עלייה מטורפת מנסים לנחם אותנו בירידות מועטות. כדי שהמחירים יחזרו להיות שפויים. במיוחד במרכז הארץ יש צורך בירידה של למעלה מ30%. האם זה יקרה? ספק גדול.
    זה כמעט כמו במחירי הדלק. כשיש ירידות זה 3-4 אגורות אחת לחצי שנה. עלייה של כ20 אג' כל חודשיים.

    אלו שיש להם רוצים עוד, אלו שאין להם ימשיכו לבכות. חבל שהמחאה האחרונה לא הייתה אפקטיבית כי אנשים באו לראות הופעות חינם והפנינג ולא באמת באו להפגין.
    לעניים אין זמן וכוחות להפגין כך שמי שראינו בכיכרות היו ברובם יאפים שמשכירים דיורת במחירים מופקעים ומצטרפים לחגיגת ה"אני בסדר" כל האחרים הם הבעיה.

    גם דופקים- גם בוכים!

  • 2014, מחירי השכירות עלו בטירוף מאז.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *